Les projets immobiliers sont des aventures humaines, qui rassemblent des acteurs nombreux et diversifiés mais aux rôles bien précis. Si les projets sont à chaque fois différents, ils répondent par ailleurs à une méthode et à des étapes définies, de la conception à la livraison.
Qu’il construise un musée ou une école, réhabilite une bibliothèque ou assure la restauration de monuments historiques, l’OPPIC intervient à chacune de ces étapes.
La construction ou la réhabilitation d’un bâtiment est un acte complexe qui fait intervenir une multitude de métiers, de savoir-faire, d’expériences différentes et complémentaires les unes des autres. Schématiquement, le maître d’ouvrage commande ce dont il a besoin et qu’il définit le plus précisément possible. Le maître d’oeuvre, dont la figure la plus emblématique est l’architecte, est chargé de concevoir un projet qui réponde à ce besoin. Les entreprises sont, quant à elles, chargées de la réalisation du projet.
L’OPPIC assure le rôle du maître d’ouvrage ou de son mandataire.
On associe généralement la notion d’opération immobilière à celle de chantier, qui en représente en effet la partie la plus visible car la partie physique, que l’on peut observer sur site. En réalité, les étapes d’un projet immobilier sont plus nombreuses, de l’émergence de l’idée initiale à la mise en exploitation du bâtiment.
Chaque projet s’organise autour de quatre temps clés, qui représentent le spectre des missions de l’OPPIC :
En amont du chantier deux phases d’études sont nécessaires.
La première, qui est de la responsabilité première du maître d’ouvrage est de déterminer les objectifs et la finalité de l’ouvrage souhaité, son emplacement et de réunir les acteurs intéressés à sa construction (les futurs utilisateurs, les partenaires financiers,...). Une fois la décision de lancer le projet prise, le maître d’ouvrage devra définir son programme : un programme d’abord général puis détaillé. Ce programme s’apparente à la carte d’identité du bâtiment attendu. Il décrit les fonctions, les usages qu’il doit abriter, son dimensionnement, ses performances. Le programme doit aussi inclure le chiffrage économique de la construction et son délai de réalisation.
La seconde phase d’études qui précède le chantier s’étend de la période du choix du maître d’œuvre, qui va concevoir le projet, au choix des entreprises chargées de sa réalisation. S’agissant du choix du maître d’œuvre ou de l’architecte, la loi MOP définit très précisément la marche à suivre avec une procédure bien spécifique à privilégier : le concours d’architecture.
L’OPPIC assure ainsi plusieurs sélections de maîtres d’œuvre par an. Retrouvez les projets des différents concours
Une fois le maître d’œuvre retenu, celui-ci va développer les études du projet qu’il a dessiné et qui seront validées par le maître d’ouvrage. A la phase d’ avant projet sommaire (APS) succédera la phase d’avant projet détaillé (APD), avant que ne soient décrites avec précision les prestations qui seront attendues de la part des entreprises (phase « projet » et phase « dossier de consultation » des entreprises).
Ce n’est qu’une fois les entreprises choisies sur la base de ces cahiers des charges que la phase chantier démarre. Sa durée dépend de la nature, de l’ampleur, de la complexité, du contexte de chaque projet.
La fin des travaux ne termine pas ,en soi, un projet immobilier. Une phase de tests est nécessaire pour assurer du bon fonctionnement de l’ensemble des équipements du bâtiment, de même qu’un suivi de l’ensemble des dysfonctionnements pouvant intervenir pendant la première année de fonctionnement (garantie de parfait achèvement). Cette période est également essentielle pour assurer la réception de l’ouvrage et l’assistance pour la prise en main par les utilisateurs.